不動産投資は少額の頭金で出来るのか～これを知らないと破たんする？

不動産投資で、コンサルティングをしているcash300manのヒロシです。

不動産投資はお金を借りて物件を購入し、賃貸経営をするのですが、

お金を借りるときに、どのくらい頭金を投入するかが、

キャッシュフローを得るために重要ですし、その後の買い増しにも

影響がありますので、しっかり計算して決める必要があります。

　本音を言えば、”頭金はなるべく使いたくない”と思うでしょう。

しかしながら、多くの銀行は頭金を入れる必要がり、

頭金を入れないと、返済額が大きくなるので、後々返済が厳しくなったり、

税金が払えなくなってしまうことがあるのです。

　それでは、シミュレーションしてみましょう。

　・物件価格　１億円

　・利回り　　8％

　・借入率　　95％

　・借入額　　9,500万円

　・金利　　　2%

　・返済期間　30年

　・返済月額　35.1万円

　・返済年額　421万円

　・家賃収入　800万円

　・返済比率　52.6％　▲

この結果ですと、返済比率が53％あるので、少々高めです。

仮に、金利が3％になったと仮定すると、

　・金利　　　2％→3％

　・返済月額　40.1万円

　・返済年額　481万円

　・家賃収入　800万円

　・返済比率　60.0％　×

返済比率が60％に上がってしまい、

このシミュレーション結果なら対策を考えるべきです。

仮に、融資の比率を80％にしてみます。

　・融資率　　95％→80％

　・借入額　　9,000万円→8,000万円

　・返済月額　33.7万円

　・返済年額　405万円

　・家賃収入　800万円

　・返済比率　50.6％　〇

 これならば、家賃収入に対して健全な融資になります。 

この例では、2,000万円の頭金と諸費用の800万円くらい

と想定して2,800万円の自己資金を使うことになります。

もし、他に改善をするのであれば、

　・金利の低い銀行を探す。

　・返済期間を延ばす。

などが考えられます。

　なぜ、返済比率％の場合、経費を10％、空室損を10％とすると、

キャッシュフローが20％の160万円となります。

家賃下落を年１％と仮定すると、初年度のキャッシュフローが

20％ですから、20年後に手残りがなくなり逆ザヤになる可能性が

高くなります。

　つまり、ざっくりした計算ですが、家賃収入に対する

ローンの返済額を抑えて、手残りを家賃収入に対して、

30％くらい出るようにシミュレーション結果がでるように

すると良いと思います。

　”頭金少額でもできます”とか”自己資金少額でもできる”とか

そのような見出しには注意しましょう。