不動産投資で節税する仕組み、その考え方とは？

不動産投資でコンサルティングをしています、ヒロシです。

さて、不動産投資で節税する仕組み、その考え方について

考えてみたいと思います。

前提として、

「不動産投資をすると、節税ができて得をする」

と、聞いたとするならば、冷静に考えた方が良いでしょう。

そもそも、不動産投資で利益がでれば、それに付随して税金を

支払う必要があります。”税金が戻る”というのはマイナスの

収支になることの裏返しです。

　但し、税をコントロールするために、色々と考える必要は

あると思います。例えば、今は税負担が厳しいので、遅らせるなどの

対応は可能と思います。

利益は家賃収入から経費とローン支払いを引いた残りです。

例えば、年間500万円の家賃収入から返済の250万円を引いて

経費の50万円を引いたら、200万円が手残りです。

もし、税率が30％なら60万円が税金と言いたいところですが、

手残りの200万円は、課税所得ではありません。

　200万円から減価償却費の例えば140万円を引いたら、

60万円です。これにローン返済の250万円のうち元金部分の

例えば、140万円が利益になるので、200万円の税率が30％なら

60万円が税金となります。

　細かいことは、専門家にご相談いただきたいのですが、

結構複雑です。減価償却を計上できる期間は、木造の新築なら

22年です。つまり、23年後は税金が上がることになります。

となれば、23年後までに税金分をプールしておくことが

重要となります。

　また、新規の物件を購入すると、その物件で減価償却費を

計上できますので、税の軽減（コントロール）が可能です。

収支計算や課税所得の計算などシミュレーションすることで、

税負担がいつ訪れるかわかりますので、納税の計画を

することができます。