不動産投資で節税する仕組み、その考え方とは？
さて、不動産投資で節税する仕組み、その考え方について
考えてみたいと思います。
前提として、
「不動産投資をすると、節税ができて得をする」
と、聞いたとするならば、冷静に考えた方が良いでしょう。
そもそも、不動産投資で利益がでれば、それに付随して税金を
支払う必要があります。”税金が戻る”というのはマイナスの
収支になることの裏返しです。
但し、税をコントロールするために、色々と考える必要は
あると思います。例えば、今は税負担が厳しいので、遅らせるなどの
対応は可能と思います。
利益は家賃収入から経費とローン支払いを引いた残りです。
例えば、年間500万円の家賃収入から返済の250万円を引いて
経費の50万円を引いたら、200万円が手残りです。
もし、税率が30％なら60万円が税金と言いたいところですが、
手残りの200万円は、課税所得ではありません。
200万円から減価償却費の例えば140万円を引いたら、
60万円です。これにローン返済の250万円のうち元金部分の
例えば、140万円が利益になるので、200万円の税率が30％なら
60万円が税金となります。
細かいことは、専門家にご相談いただきたいのですが、
結構複雑です。減価償却を計上できる期間は、木造の新築なら
22年です。つまり、23年後は税金が上がることになります。
となれば、23年後までに税金分をプールしておくことが
重要となります。
また、新規の物件を購入すると、その物件で減価償却費を
計上できますので、税の軽減（コントロール）が可能です。
収支計算や課税所得の計算などシミュレーションすることで、
税負担がいつ訪れるかわかりますので、納税の計画を
することができます。
「サラリーマンが不動産投資で節税できる」ってホント？
最近は在宅勤務が多くなり、不動産の販売業者が会社に
電話をしてくることが少なくなりました。
そのため、携帯電話に直接掛かってくることも多くなりました。
そのような電話には、注意が必要です。
さて、そういう販売業者が主にワンルームマンションを
販売するケースで、”節税になる”とか”将来の年金代わりに”とか
をセールストークにすることがあります。
裏を返せば、あまりキャッシュが残らないことを言っている
ようなものです。
まぁ、年金代わりになるかどうかは別にして、
節税になるかどうか、考えてみましょう。
仮に、2,000万円のワンルームマンションを購入した場合を
考えます。
3％の金利で、30年ローンを組むと、月々の支払いは
8.4万円になります。頭金を入れなかった場合です。
これだけ聞いても、キャッシュが出ないことは明白です。
8.4万円の家賃を取れたとしても、経費分がマイナスになるからです。
節税になるかのお話しですが、普段の課税所得の給与が500万円とします。
そうすると、30％の税率なら、150万円の税額になります。
もし、不動産投資で100万円のマイナスが出たとしたら、
損益通算できるので、課税所得が400万円となります。
そうなると、税金は120万円に下がるので、30万円がもどってくる
計算になります。
何となく節税できたような気になりますが、
70万円がマイナスであることを忘れてはなりません。
ここで、減価償却の計上ができるので、2,000万円が
建物価格ならば、47年の償却期間とすれば、年間42万円が経費として
計上できます。とすれば、42万円の経費分も戻ってくるので、
13万円がさらに戻ってくる計算になりますが、
57万円はマイナスとなるので、節税と言うのは、言いすぎとなります。
不動産投資で簡単に節税できるとは考えにくいと考えられます。
いずれにしても、購入の際には、キャッシュフローについて
シミュレーションして、自らが判断して購入することが必要です。
不動産投資で減価償却すると節税になるの？
前のブログで減価償却について、解説しました。
今回は減価償却が節税になるのか改めて考えてみたいと思います。
減価償却はお金が減らないのに、経費にできるので
その分の税金が助かるというお話しをしました。
そういう意味では、節税になると言えるのですが、
不動産投資の目的として、節税をするという論調には
注意が必要です。
不動産投資の目的は、利益を出すことです。
利益を出すってことは、その利益には納税の義務があるのです。
確かに、建物価格分は減価償却が認められ、経費計上できるのです。
その分税金が助かるのは、その通りですが、仮に物件を売却する
ケースを考えます。
仮に、1億円の物件を10年間運用して、１億円で売却したと仮定します。
この場合の売却利益は
売却利益＝売却価格ー購入価格＝０円 ですから、
利益は出ていないように見えます。（売却の際の経費は無視します。）
しかし、10年間の運用で仮に1,000万円分の減価償却を
計上していた場合、その1,000万円は利益としてみなされるので、
1,000万円に税率が20％掛かれば、200万円の譲渡税を納める
必要があります。
さらに、この譲渡税は他の利益（不動産収支）との相殺ができないので
他方でマイナスだとしても、税金は免除されません。
というように、不動産投資で節税をするという考え方は
正しくありません。しかしながら、減価償却を計上することにより、
税負担を遅らせたり、平準化させたりすることは可能となります。
上手に利益をあげて、上手に納税しましょう。
不動産投資でお金が減らない経費、減価償却費とは？
不動産投資のコンサルティングをしています、cash300manのヒロシです。
今回は不動産投資の減価償却費の計算についてお話しします。
詳しいことは、専門家に相談いただくとしてここでは、
ざっくりした考え方について考えてみたいと思います。
不動産投資の減価償却の対象は、建物になります。
たとえば、一億円の物件の内訳が土地と建物が各々五千万円であれば、
建物価格の五千万円が該当となります。
建物価格の五千万円がどのように減価償却に関係し、
どのような効果があるか、考えていきましょう。
減価償却とは、建物が年数を重ねる上で、老朽化していくので
その老朽化していく分を経費として認めて、その経費分が
所得税の対象外となることです。
減価償却には、期間があってその期間をもって建物価格を
償却します。仮に償却期間が20年と仮定すると、五千万円の
たてものを20年かけて償却することになり、
年間250万円の償却として経費に計上できることになります。
もし、年間の利益が500万円として、税率が30％とすると、
税額が150万円となります。ところが、減価償却費が250万円であれば、
利益の500万円のうち250万円は経費として認められるので、
250万円に税金がかかるので、75万円の税金の負担で
済むことになります。
このように、お金が減らない経費を計上できる
ところがとてもありがたいのです。
但し、この減価償却費は、償却期間があり
木造の新築でも22年です。
仮に、返済期間を30年でローンを組んでいれば、
23年目からは、減価償却費を計上できないので、
一気に税額が増えることになります。
中古の物件を購入した場合は、さらに短くなるので、
年間の償却費が高くなり、助かる税額を大きくなります。
しかし、恩恵を受ける期間が短くなるので、
後々、税金で苦しまないように、前もってプールしておくなどの
対策をしておく必要があると思います。
不動産投資～液状化リスクの軽減方法とは？
不動産投資のコンサルティングをしています。cash300manのヒロシです。
今回は液状化リスクについて考えてみたいと思います。
記憶にもあたらしい、東日本大震災では東京でも大きく揺れましたが、
浦安のディズニーランドの駐車場が液状化で水浸しになったのを
はっきりと覚えています。
それから、ほどなく浦安でちょっと気になる物件が出たので、
販売業者に液状化の被害があった地域なのかどうか確認してもらいましたが、
「特に被害はなかった地域です」ということでしたので、物件を見に行きました。
物件の場所は、まだ土地でしたしあたりは平然としていたので、
”被害はなかった”と思いました。
近くの民家の方が、庭にでていたので、訪ねてみました。
「この辺は液状化の被害はなかったのですか？」
「ウチは少々、傾いています」
「被害はないと聞いてきたのですが・・・」
「そこの空地もぐちゃぐちゃになってました」
とお話ししてくれました。
販売業者は何かの情報で、”被害はない”と言ったと思いますが、
やはり現地は見ないと危ないと思いました。
他の土砂災害の記事で、ハザードマップを見ることによって
危険な地域を避けることができるとお伝えしましたが、
ことができます。ちなみに買おうとした浦安物件の場所を
ハザードマップで調べたところ、起きやすい地域であることが
わかりました。
但し、何十年に一度起きるか起きないかの災害ですから、
保険で軽減することも含めて、検討しましょう。
利回りや他の条件を加味して、決定することが必要です。
不動産投資、土砂災害リスクの軽減方法とは？
不動産投資でコンサルティングをしています。cash300man のヒロシです。
今回は、不動産投資の土砂災害リスクの軽減方法について、
考えてみたいと思います。
＜目次＞
土砂災害とは？
ハザードマップって？
保険を適用するには？
土砂災害は、山沿いの地域で豪雨があった場合に、
雨水が山や住宅を巻き込んで流してしまうことです。
最近はゲリラ豪雨もあるので、リスクは高くなったように
思います。
その場所が土砂災害の起こりやすい場所かどうかは、
ハザードマップを見ることで確認することができます。
また、新築物件であれば、危険区域であっても地盤の強化など、
対処をするはずですので、過度に心配する必要はないと考えられます。
しかしながら、どうしても心配な場合は避けると良いでしょう。
万が一に備えて、土砂災害を保険で補償するためには、
水害のオプションを付けておく必要があるので、
火災保険の加入の際には、補償内容をよく確認して加入することが
重要となります。
坂の途中に建っている中古物件を見に行ったことがあります。
その物件は２階の部屋はそのまま入れますが、１階の部屋は階段を
降りて部屋に入る造りになっています。盆地になっていて
一階は坂の側面が壁となっています。
この坂の物件を見るときに業者さんから留意点として言われたことは、
坂の側面の強度が明確でないので、建て替えの時には、
補強などの費用が掛かる可能性があることを告げられました。
最低でも建築基準法に則って建築された物件であることを確認して、
この事例のように、担保が取れない場合は、購入を見送った方が
良いかもしれません。
また、新築物件で建築基準に則って建築された物件であっても
日当たり等に問題があって物件自体が中々売れないことがあります。
その物件の写真をみたところ、崖と物件が密接していて、
懸念としては、１階から窓を見ると崖が見えるので、圧迫を感じると思います。
利回りを見るとそれほど悪くないのに、売れていませんでしたので、
その辺が関係しているかもしれません。
＜まとめ＞
・物件を見にって、入居付けや物件の売却に苦戦しそうであれば
物件の購入をあきらめる。
・保険で対応するためには、補償を受けるための条件を
確認して、納得してから加入すること。
不動産投資でフルローンする場合の３つの注意点とは？
不動産投資でコンサルティングをしています、cash300manのヒロシです。
今回は、不動産投資でフルローン融資を受ける場合の留意点について
考えてみたいと思います。
フルローンとは、物件価格が１億円なら、１億円すべてを融資で
賄うことを言います。この場合、必要な現金は諸費用のみとなり、
１億円の物件価格にたいして、諸費用分の700万円から800万円を
用意することになります。
自己資金が少ないということは、自己資金に対する利回りが上がり、
物件を増やしていくには、とても有効な方法です。
しかしながら、物件価格に対する借入金が増えるので、
留意するポイントが３つあります。
１．金利と利回り
フルローンで融資を受ける場合の金融機関は限定されて、
一般的には、金利が高くなる傾向にあります。
金利が高くなれば、その分利回りも上げないと、キャッシュフローが
得られないので、注意が必要です。
金利と利回りの差をイールドギャップと言いますが、
6％くらいないと、利益を得にくいと考えられます。
２．返済比率
キャッシュフローで見る方法もありますが、返済比率でも
わかります。家賃収入に対するローンの返済額が高くなると、
債務的に余裕がなく、逆ザヤになりやすいので、
返済比率は、50％程度を目指すと良いと思います。
仮に返済比率が60％以上を占めると、経費や空室損を考えると、
手残りが少なくなります。
３．減価償却終了の時期
物件の構造や築年数によって、減価償却期間が変わります。
減価償却期間は、法定耐用年数から築年数を引いた残りですが、
法定耐用年数は、木造が22年、鉄骨が34年、鉄筋コンクリートが
47年となり、それぞれ残存年数は、築年数を引いた残りになります。
法定耐用年数の期間内であれば、建物価格を残存期間で割った
金額分は経費となるので、税金面での利益を受けることができます。
例えば、建物価格が5,000万円で20年の残存期間があれば、
年間250万円分の利益が経費となり、税金が掛かりません。
しかし、21年目には、キャッシュフローの250万円分にも
税金が掛かるので、税率が30％であれば75万円の税金が上乗せに
なります。
４．まとめ
１番～３番すべてに関係していますが、返済比率が高いと利益が少なくなり、
また、金利が高く利回りが低くても利益が少なくなります。
利益が少ない場合、減価償却期間が終わったときに、税金が上がるので、
手残りで税金が払えなくなる事態が起こる可能性が高くなります。
フルローンをする場合は、初年度のキャッシュフローが十分あり、
長期間にわたり、返済が滞らないことはもちろんですが、
減価償却期間が終わる頃に、税金も上がるのでその辺も踏まえて
シミュレーションしておくことがとても重要です。
返済が進むと、返済額に対する元金の割合が増加し、
その元金にも税金が掛かることも頭に入れておきましょう。
