不動産投資でお金が減らない経費、減価償却費とは？

不動産投資のコンサルティングをしています、cash300manのヒロシです。

今回は不動産投資の減価償却費の計算についてお話しします。

詳しいことは、専門家に相談いただくとしてここでは、

ざっくりした考え方について考えてみたいと思います。

不動産投資の減価償却の対象は、建物になります。

たとえば、一億円の物件の内訳が土地と建物が各々五千万円であれば、

建物価格の五千万円が該当となります。

建物価格の五千万円がどのように減価償却に関係し、

どのような効果があるか、考えていきましょう。

減価償却とは、建物が年数を重ねる上で、老朽化していくので

その老朽化していく分を経費として認めて、その経費分が

所得税の対象外となることです。

減価償却には、期間があってその期間をもって建物価格を

償却します。仮に償却期間が20年と仮定すると、五千万円の

たてものを20年かけて償却することになり、

年間250万円の償却として経費に計上できることになります。

もし、年間の利益が500万円として、税率が30％とすると、

税額が150万円となります。ところが、減価償却費が250万円であれば、

利益の500万円のうち250万円は経費として認められるので、

250万円に税金がかかるので、75万円の税金の負担で

済むことになります。

このように、お金が減らない経費を計上できる

ところがとてもありがたいのです。

但し、この減価償却費は、償却期間があり

木造の新築でも22年です。

仮に、返済期間を30年でローンを組んでいれば、

23年目からは、減価償却費を計上できないので、

一気に税額が増えることになります。

中古の物件を購入した場合は、さらに短くなるので、

年間の償却費が高くなり、助かる税額を大きくなります。

しかし、恩恵を受ける期間が短くなるので、

後々、税金で苦しまないように、前もってプールしておくなどの

対策をしておく必要があると思います。