不動産投資で失敗する確率ってどのくらい？
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失敗の定義とその確率がわかる
失敗の防ぎ方がわかる
今回は、不動産投資で失敗する確率について考えてみたいと思います。
まず、失敗の定義について決める必要があるので、ちょっと定義してみます。
＜失敗の定義＞
・ローンの返済額が収入額を上回わり、物件を手放した
・空室が半分以上あって、収入が半減した
・家賃の周辺相場が半分になって、収入が半減した
それでは一つずつ見ていきましょう。
【ローンの返済額が収入額を上回わり、物件を手放した】
最初の一つ目のローンの返済額が収入を上回るということですが、
初年度の段階で、収入に対する返済額をある程度抑えておけば、
家賃収入でローンが返せなくなる事態に陥るには、
相当に悪い状況があったと思われるので、一般的には１％以下と
言われています。
ただし、失敗の定義を厳しくして、”トントンか利益が出ない状態”と
仮定すると、かなりの確率で失敗している人がいるものと思います。
しかし、この数は表には出て来ないので把握することが難しいことと、
購入の際に、シミュレーションがきちんとできていれば、
一般的には防げると考えられるので、除外したいと思います。
【空室が半分以上あって、収入が半減した】
空室リスクは不動産投資では、ある程度はあるものと
認識する必要があると思います。
普通に考えれば、ある程度都心であって、
駅からの距離が徒歩圏であって、部屋は適度な広さがあれば、
入居は見込めると思いますので、そのような物件を
購入すると思います。
それを前提として考えれば、最初の段階で需要の確保が
ある程度目算ができる物件であれば、購入後数年のうちに
半分になるということは、考えにくく何か別の要因が
なければ、起こりえないと思います。
【家賃の周辺相場が半分になって、収入が半減した】
家賃の下落は、一般的に起こることですが、
周辺の家賃の相場が短期的に半分になることは
一般的は考えにくいです。
需要が一気に半減することがあるとすれば、
もともとの需要が”大きな企業”や”大学”に依存して
その工場や大学が移転しまったなどが考えられますが、
偏った需要で物件を購入しないために、
購入時にリサーチをすれば、回避は可能と考えられます。
【購入時の調査により、多くの失敗は回避できるでしょう】
需要と家賃下落は相関性が高いので、
需要がなくなると、家賃下落は加速していきます。
実は、需要を予測することは、かなり難しいので、
一般的に”住みやすい場所”に”住みたいと思う物件”
を建てることで、急激な需要の低下や急激な家賃下落は
十分に避けることができると思います。
販売会社はセールスポイントとして、
”近隣に大学の需要あり”とか”社会人の需要あり”などと
謳うことがありますので、鵜呑みにすることなく
実態の調査をすることが重要です。
