不動産投資でフルローンする場合の３つの注意点とは？

不動産投資でコンサルティングをしています、cash300manのヒロシです。

今回は、不動産投資でフルローン融資を受ける場合の留意点について

考えてみたいと思います。

フルローンとは、物件価格が１億円なら、１億円すべてを融資で

賄うことを言います。この場合、必要な現金は諸費用のみとなり、

１億円の物件価格にたいして、諸費用分の700万円から800万円を

用意することになります。

　自己資金が少ないということは、自己資金に対する利回りが上がり、

物件を増やしていくには、とても有効な方法です。

しかしながら、物件価格に対する借入金が増えるので、

留意するポイントが３つあります。

１．金利と利回り

　フルローンで融資を受ける場合の金融機関は限定されて、

一般的には、金利が高くなる傾向にあります。

金利が高くなれば、その分利回りも上げないと、キャッシュフローが

得られないので、注意が必要です。

　金利と利回りの差をイールドギャップと言いますが、

6％くらいないと、利益を得にくいと考えられます。

２．返済比率

　キャッシュフローで見る方法もありますが、返済比率でも

わかります。家賃収入に対するローンの返済額が高くなると、

債務的に余裕がなく、逆ザヤになりやすいので、

返済比率は、50％程度を目指すと良いと思います。

　仮に返済比率が60％以上を占めると、経費や空室損を考えると、

手残りが少なくなります。

３．減価償却終了の時期

　物件の構造や築年数によって、減価償却期間が変わります。

減価償却期間は、法定耐用年数から築年数を引いた残りですが、

法定耐用年数は、木造が22年、鉄骨が34年、鉄筋コンクリートが

47年となり、それぞれ残存年数は、築年数を引いた残りになります。

　法定耐用年数の期間内であれば、建物価格を残存期間で割った

金額分は経費となるので、税金面での利益を受けることができます。

例えば、建物価格が5,000万円で20年の残存期間があれば、

年間250万円分の利益が経費となり、税金が掛かりません。

　しかし、21年目には、キャッシュフローの250万円分にも

税金が掛かるので、税率が30％であれば75万円の税金が上乗せに

なります。

４．まとめ

　１番～３番すべてに関係していますが、返済比率が高いと利益が少なくなり、

また、金利が高く利回りが低くても利益が少なくなります。

利益が少ない場合、減価償却期間が終わったときに、税金が上がるので、

手残りで税金が払えなくなる事態が起こる可能性が高くなります。

　フルローンをする場合は、初年度のキャッシュフローが十分あり、

長期間にわたり、返済が滞らないことはもちろんですが、

減価償却期間が終わる頃に、税金も上がるのでその辺も踏まえて

シミュレーションしておくことがとても重要です。

　返済が進むと、返済額に対する元金の割合が増加し、

その元金にも税金が掛かることも頭に入れておきましょう。