中古の区分マンションなら買っていいの？

不動産投資で大家とコンサルティングをしています。cash300manのヒロシです。

前回、新築ワンルームマンションについて、

”儲かりません”ってお話しをしました。

それなら、「中古の区分マンションはどうか」って話になりますよね。

それで、今回は中古の区分マンションについて、考えてみたいと思います。

　中古の区分マンションの利回りってどのくらい？

収益物件のサイトで検索してみました。

価格は2千万円から3千万円で、場所は東京です。

築浅2年から3年では、利回り3％から結構あります。

相変わらず、中古であっても利回りは低いですね。

築30年を超えても、11％が最大で、10％台もそれほど多くありません。

感覚として、高くても９％台です。７％前後も結構あります。

・借り入れる場合の金利はどのくらい？

２％から３％くらいで借りることができないと

厳しいと思います。仮に３％で借り入れを行った場合、

30年の返済期間で、2000万円借りると月当たり

8.4万円の返済にります。

・キャッシュフローはどのくらいなの？

利回りが７％だとして、３千万円の物件なら年間の収入が210万円です。

月額にして、17.5万円の収入です。これなら返済比率が50％以下なので

債務的には安全圏です。

・頭金をかなり入れて、キャッシュフローを出す

つまり、利回り７％なら3千万円の物件でも、

1千万円の頭金を入れないと十分にキャッシュフローが出ないので、

効率が良いとは言えないと思います。

・需要の調査を十分にすること

区分であっても、一棟アパートでも同じですが、

需要の調査を十分にすることが必要と思います。

購入物件の他の部屋はきちんと埋まっているとか

部屋の間取りが、使いやすいとか

やはり、区分で成功するには、区分で儲けている人に

聞くと良いでしょう。

やっぱり、”中古だから良い”ってことではないですね。