不動産投資のリスクってどんなのがあるの？

不動産投資の成功へのロードマップ

こんにちは、cash300manのヒロシです。

今日は、リスクについてお話しします。

さて、リスクにはどんなものがあるでしょうか？

・空室リスク

・家賃下落リスク

・災害リスク

・金利上昇リスク

・物件価格下落リスク

・修繕リスク

　空室リスクから説明していきます。

賃貸物件は入居者が一生そこに住み続けるわけではないので、

何かの事情で、退去が発生します。学生であれば卒業、会社員であれば

転勤、転職です。会社員の場合、給与が上がってきてもうすこし家賃が

上がったとしても、新しい物件に住みたいとか、広い部屋に引っ越したいとか

そのような動機もあることでしょう。

　いずれにしても、退去の日が来るのが一般的です。

退去があると、現状回復のあと新たに募集をすることになりますが、

前の入居者が新築で入居して、４年住んだとすると果たして

同じ家賃で入居が決まるかどうかは、募集してみないとわかりません。

　一般論として、年１％程度の家賃下落は許容範囲とすると、４％くらい

下がったとしても、仕方がないと思います。７万円で貸していたとすれば、

６万７千円くらいに下落する計算です。但し、実際には同じ家賃で募集して

反応を見るのが良い方法です。もしかしたら、７万円でも入居が決まるかも

しれないからです。

　しかしながら、６万５千円にしても入居が決まらないかもしれません。

そうなれば、家賃を下げてでも稼働率を上げる必要があり、想定以上の

家賃下落が起こってしまいます。

　さて、これが家賃下落リスクですが、物件を購入してから何年か経過して

その時の家賃を正確に予測するのはかなり困難です。ですが、なるべく

家賃下落リスクが低い物件を選択する必要があるのです。

　当然ですが、首都圏の物件を購入した方が、やはりリスクヘッジになります。

不動産投資のスキームには、地方の高利回り物件を狙うものがあります。

ここでは、首都圏に限定してお話ししますが、それでも場所によって

需要が全く異なることがあるのです。

　極端な例ですが、町の不動産屋さんにヒアリングをして、

ここのエリアは、「駅の東は良いが西はダメ」とか「その道を超えたらダメ」

とか、そのようなお話を伺うことがあってびっくりしました。

このように、物件の選び方には注意をする必要があります。

現地の不動産屋さんにヒアリングをすることで、ある程度先の予測も

できる場合があります。

　購入前の物件の査定の時に、利回りが適正に計算されているか、

その地域の同等の広さと駅からの徒歩の時間の物件を比較してみて、

まだ募集の前の物件であれば、想定通りの家賃が見込めるかも

精査しておきましょう。

　空室リスクと家賃下落リスクは、相互に作用しているものです。

空室が少なければ、家賃の下落も少なくなりますし、

空室が増えてくると、入居のためには家賃を下げる必要がでてきます。

この辺の予測は、難しい面ではありますが、現地ヒアリングや

収入のシミュレーションをしっかりおこない、リスクを軽減しましょう。

　次回は、その他のリスクについてお話しします。

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