不動産投資は少額の頭金で出来るのか～これを知らないと破たんする？

不動産投資で、コンサルティングをしているcash300manのヒロシです。

不動産投資はお金を借りて物件を購入し、賃貸経営をするのですが、

お金を借りるときに、どのくらい頭金を投入するかが、

キャッシュフローを得るために重要ですし、その後の買い増しにも

影響がありますので、しっかり計算して決める必要があります。

　本音を言えば、”頭金はなるべく使いたくない”と思うでしょう。

しかしながら、多くの銀行は頭金を入れる必要がり、

頭金を入れないと、返済額が大きくなるので、後々返済が厳しくなったり、

税金が払えなくなってしまうことがあるのです。

　それでは、シミュレーションしてみましょう。

　・物件価格　１億円

　・利回り　　8％

　・借入率　　95％

　・借入額　　9,500万円

　・金利　　　2%

　・返済期間　30年

　・返済月額　35.1万円

　・返済年額　421万円

　・家賃収入　800万円

　・返済比率　52.6％　▲

この結果ですと、返済比率が53％あるので、少々高めです。

仮に、金利が3％になったと仮定すると、

　・金利　　　2％→3％

　・返済月額　40.1万円

　・返済年額　481万円

　・家賃収入　800万円

　・返済比率　60.0％　×

返済比率が60％に上がってしまい、

このシミュレーション結果なら対策を考えるべきです。

仮に、融資の比率を80％にしてみます。

　・融資率　　95％→80％

　・借入額　　9,000万円→8,000万円

　・返済月額　33.7万円

　・返済年額　405万円

　・家賃収入　800万円

　・返済比率　50.6％　〇

 これならば、家賃収入に対して健全な融資になります。 

この例では、2,000万円の頭金と諸費用の800万円くらい

と想定して2,800万円の自己資金を使うことになります。

もし、他に改善をするのであれば、

　・金利の低い銀行を探す。

　・返済期間を延ばす。

などが考えられます。

　なぜ、返済比率％の場合、経費を10％、空室損を10％とすると、

キャッシュフローが20％の160万円となります。

家賃下落を年１％と仮定すると、初年度のキャッシュフローが

20％ですから、20年後に手残りがなくなり逆ザヤになる可能性が

高くなります。

　つまり、ざっくりした計算ですが、家賃収入に対する

ローンの返済額を抑えて、手残りを家賃収入に対して、

30％くらい出るようにシミュレーション結果がでるように

すると良いと思います。

　”頭金少額でもできます”とか”自己資金少額でもできる”とか

そのような見出しには注意しましょう。

不動産投資で自己資金1000万円あったらどう使う？

不動産投資で大家とコンサルティングをしています。cash300manのヒロシです。

不動産投資で自己資金1000万円を使える場合の

効率の良い使い方を解説します。

不動産投資をする目的は、不動産収入を得ることですが、

最終的に利益がでなければ、する意味がありません。

ですから、利益が出る物件を探し、利益が出る買い方をする

必要があります。

　さて、自己資金1000万円があって、堅めである程度利益が

でる買い方ができます。

想定の物件のイメージは以下です。

物件価格　5,555万円（新築を想定）

融資金額　5,000万円（90％融資）

金利　　　　　　2％

返済期間　　　　30年

頭金　　　  555万円（物件価格の10％）

利回り　　　　　8％

家賃収入　 444万円

返済金額　 222万円（返済比率50％）

こんな感じです。

これは新築を想定していますが、

中古の場合は借入の条件が悪くなり、金利が高くなる

可能性があります。その場合は、利回りの高い物件を

探す必要があります。金利が上昇すると、

フルローンができる可能性も出てきますので、

555万円分は物件価格に上乗せできるので、

購入できる物件の幅が広がります。

　いずれにしても、ひとつの目安として

この数字を憶えておくと便利です。

ぞろ目なので比較的憶えやすいと思います。

　融資条件が色々条件が変わったとしても、

返済比率の50％を維持するように、

他の値を調整していくと、債務的に安心できます。

不動産を売る業者から電話がありました。

不動産投資でコンサルティングをしています。cash300manのヒロシです。

先日、会社のスマホに勧誘の電話が掛かってきて、

”〇〇株式会社”の方に、”保険、年金、うんぬんについて

運用をして頂く・・・”という趣旨の、一回聞くだけでは何を

言いているのかよくわからない電話が掛かってきました。

　「保険の勧誘ですか？」

　「保険じゃないです」

　「何を販売してるのですか？」

　「不動産です」

まどろっこしい、問答のあと”不動産投資”

ということがわかったので、

　「会社の携帯に掛かってるのでやめてください」

　「はい」

で終わりました。

　不動産の”何”を販売しているのかまでは

聞かなかったのですが、ワンルームマンションなどの

勧誘の可能性が高いと考えられます。

　恐るべしは、だれが所有する携帯かわからないまでも

会社名を把握して掛けてきている点です。

　「○○会社の方にご案内しています・・・」

と言って、安心させようとしているのが、

見てとれます。そもそも、どの会社の人が所有している

のかを把握しているのが、ちょっと怖い感じがします。

ここで重要なことは、

　・話を聞かない

　・相手にしない

　・会ってはいけない

　・周りの人に注意を促す

など、不動産投資によほどの見識がなければ、

会わない方が無難です。

　中には、一般的な勧誘の枠を超えて迫ってくる

業者もいるようですから、油断は禁物です。

不動産投資の失敗事例から学べることは？

不動産投資で大家とコンサルティングをしています。cash300manのヒロシです。

さて、不動産投資で過去の失敗事例から学べることについてお話しします。

巷で噂になった事件として

シェアハウス問題

施工不良問題

がありました。

ひとつひとつ見ていきましょう。

・シェアハウス問題

このケースでは、シェアハウスを販売したサブリース業者が

破たんしてしまい、購入者は負債を抱えてしまった件です。

　ネット情報によると、１億円規模の物件を販売していた

ようですが、銀行金利も4％とか4.5％とか高金利であったことが

言われています。

　また、通常の新築アパートと同様の利回りの計算をしていた

ようですから、よほど自己資金を投入しないと、利益がでないと

考えられます。

　”収益シミュレーションができていたか？”

1億円の物件で、利回り8％で金利4％であって、

9千万円を借りて、35年ローンを組んだと仮定すると、年間478円の

返済をすることになります。利回り8％なら年収800万円ですから

返済比率は60％になります。

　本来初年度の返済比率は50％程度が理想なので、少々高めで

長期間の運用を考えるとちょっと危険です。

サブリース契約をしていたとすると、おそらく20％前後の管理費を

取られていたと想定でき、振り込まれる額は160万円です。

　月額にすると13万円ほどの入金と考えられ、物件価格の割に手残りが

すくないことがわかります。

　上記の仮定の例は、1千万円の自己資金を投じた場合ですが、

自己資金を入れずに、フルローンで組んだと仮定すると、

相当に厳しい結果になったと考えられます。

　サブリース契約というものは、一般的に家賃の見直しが入ります。

言われていることとして、サブリースの場合の家賃設定は高めに

なっており、数年後の見直しの際に、実態に基づいて家賃が

引き下げられるので、大幅な下落を余儀なくされる可能性が

あります。毎月一定の家賃が入ると説明されると、そもそもの

家賃設定が適正であるか、査定することを疎かにしてしまう

可能性がありますので注意しましょう。

・施工不良問題

この問題は天井の構造に不備があり、火事があった場合、

火の回りが早いとの指摘があります。

　施工不良を買う側が見抜くのはかなり困難なことです。

建築現場に行って一日中見ているわけにもいきませんし、

見たところで、不具合を検出できるかどうかも

わからないからです。

　できることは、情報を入手しいくことで、

わかることはあるかもしれないです。

　”情報を入手したとしても、限界がある”

不動産を探していく上で、”○○会社の建築物は壁が薄い”とか

そういう情報も入ってくるので、ある程度足で稼ぐことは

必要と思います。

　”収益計算はしっかりやろう”

購入する際に、事前にシミュレーションすることで、

多くの利益の出ない買い方はしなくてすみます。

ただ、どうしても需要の部分は、リサーチに限界があるので、

リスクとして引き受けざるを得ません。

不動産投資で失敗する確率ってどのくらい？

不動産投資で大家とコンサルティングをしている、ヒロシです。

＜ブログを読むメリット＞

　失敗の定義とその確率がわかる

　失敗の防ぎ方がわかる

今回は、不動産投資で失敗する確率について考えてみたいと思います。

まず、失敗の定義について決める必要があるので、ちょっと定義してみます。

＜失敗の定義＞

・ローンの返済額が収入額を上回わり、物件を手放した

・空室が半分以上あって、収入が半減した

・家賃の周辺相場が半分になって、収入が半減した

それでは一つずつ見ていきましょう。

【ローンの返済額が収入額を上回わり、物件を手放した】

　最初の一つ目のローンの返済額が収入を上回るということですが、

初年度の段階で、収入に対する返済額をある程度抑えておけば、

家賃収入でローンが返せなくなる事態に陥るには、

相当に悪い状況があったと思われるので、一般的には１％以下と

言われています。

　ただし、失敗の定義を厳しくして、”トントンか利益が出ない状態”と

仮定すると、かなりの確率で失敗している人がいるものと思います。

しかし、この数は表には出て来ないので把握することが難しいことと、

購入の際に、シミュレーションがきちんとできていれば、

一般的には防げると考えられるので、除外したいと思います。

【空室が半分以上あって、収入が半減した】

空室リスクは不動産投資では、ある程度はあるものと

認識する必要があると思います。

　普通に考えれば、ある程度都心であって、

駅からの距離が徒歩圏であって、部屋は適度な広さがあれば、

入居は見込めると思いますので、そのような物件を

購入すると思います。

　それを前提として考えれば、最初の段階で需要の確保が

ある程度目算ができる物件であれば、購入後数年のうちに

半分になるということは、考えにくく何か別の要因が

なければ、起こりえないと思います。

【家賃の周辺相場が半分になって、収入が半減した】

家賃の下落は、一般的に起こることですが、

周辺の家賃の相場が短期的に半分になることは

一般的は考えにくいです。

需要が一気に半減することがあるとすれば、

もともとの需要が”大きな企業”や”大学”に依存して

その工場や大学が移転しまったなどが考えられますが、

偏った需要で物件を購入しないために、

購入時にリサーチをすれば、回避は可能と考えられます。

【購入時の調査により、多くの失敗は回避できるでしょう】

需要と家賃下落は相関性が高いので、

需要がなくなると、家賃下落は加速していきます。

実は、需要を予測することは、かなり難しいので、

一般的に”住みやすい場所”に”住みたいと思う物件”

を建てることで、急激な需要の低下や急激な家賃下落は

十分に避けることができると思います。

　販売会社はセールスポイントとして、

”近隣に大学の需要あり”とか”社会人の需要あり”などと

謳うことがありますので、鵜呑みにすることなく

実態の調査をすることが重要です。

中古の区分マンションなら買っていいの？

不動産投資で大家とコンサルティングをしています。cash300manのヒロシです。

前回、新築ワンルームマンションについて、

”儲かりません”ってお話しをしました。

それなら、「中古の区分マンションはどうか」って話になりますよね。

それで、今回は中古の区分マンションについて、考えてみたいと思います。

　中古の区分マンションの利回りってどのくらい？

収益物件のサイトで検索してみました。

価格は2千万円から3千万円で、場所は東京です。

築浅2年から3年では、利回り3％から結構あります。

相変わらず、中古であっても利回りは低いですね。

築30年を超えても、11％が最大で、10％台もそれほど多くありません。

感覚として、高くても９％台です。７％前後も結構あります。

・借り入れる場合の金利はどのくらい？

２％から３％くらいで借りることができないと

厳しいと思います。仮に３％で借り入れを行った場合、

30年の返済期間で、2000万円借りると月当たり

8.4万円の返済にります。

・キャッシュフローはどのくらいなの？

利回りが７％だとして、３千万円の物件なら年間の収入が210万円です。

月額にして、17.5万円の収入です。これなら返済比率が50％以下なので

債務的には安全圏です。

・頭金をかなり入れて、キャッシュフローを出す

つまり、利回り７％なら3千万円の物件でも、

1千万円の頭金を入れないと十分にキャッシュフローが出ないので、

効率が良いとは言えないと思います。

・需要の調査を十分にすること

区分であっても、一棟アパートでも同じですが、

需要の調査を十分にすることが必要と思います。

購入物件の他の部屋はきちんと埋まっているとか

部屋の間取りが、使いやすいとか

やはり、区分で成功するには、区分で儲けている人に

聞くと良いでしょう。

やっぱり、”中古だから良い”ってことではないですね。

新築ワンルームマンションの投資は、儲からないって言われるけどホント？

不動産投資で大家とコンサルティングをしています。cash300manのヒロシです。

今日は、不動産投資で新築ワンルームマンションの投資をすると、

どのような失敗が待っているかについてお話しします。

新築ワンルームマンションの投資について、

セールスとして言われることですが、

不動産投資以外のメリットを並べられます。

・税金対策になる

・保険代わりになる

・年金代わりになる

・ローンが返し終われば資産として建物が残る

それでは、最初から見ていきます。

・税金対策になる

　この根拠ですが、例えば給与所得で課税所得が500万円であった場合、

　500万円に税額が30％ならば、150万円が所得税と住民税の合計となります。

　もし仮に、賃貸経営の方で50万円のマイナスがあった場合、課税所得の

　500万円から50万円を引いて450万円の課税所得に税金が掛かることになり、

　450万円の30％で、135万円の税金になります。当初150万円の税金であった

　が、135万円で済むので15万円の節税となるというのが節税の意味です。

　　しかし、50万円のマイナスが出ているので、50万円を支払い、15万円が

　もどる計算になるので、マイナス以上に戻るわけではありません。

　（詳しくは税理士さんに確認してください）

・保険代わりになる

　　不動産投資の借り入れに、保険がついてくるような、キャッチフレーズ

　を聞いたことがありますが、タダで生命保険がつくわけではありません。

　”団体信用生命保険”を付けることによって、オーナーが亡くなった場合、

　残された家族には、借入がなくなった建物が残ります。ということです。

　団体信用生命保険によって、残債の支払いが無くなるのですが、

　この保険に加入するには、金利の負担を２％程度上乗せになります。

　（保険料の代わりに、金利で負担するイメージです。）

・年金代わりになる

　返済が終わったあと、家賃収入が入ると思いますが、

　初年度から下落があると思いますので、

　当初の家賃とは異なると思います。また、

　30年後の需要が維持されているかどうかは疑問ですから、

　備えとして過信するのはよくないでしょう。

・資産として残る

　30年も経過すると、修繕費も掛かってくると思いますので、

　十分な資産と言えるかは、再考する必要があるでしょう。