不動産投資の失敗事例から学べることは？

不動産投資で大家とコンサルティングをしています。cash300manのヒロシです。

さて、不動産投資で過去の失敗事例から学べることについてお話しします。

巷で噂になった事件として

シェアハウス問題

施工不良問題

がありました。

ひとつひとつ見ていきましょう。

・シェアハウス問題

このケースでは、シェアハウスを販売したサブリース業者が

破たんしてしまい、購入者は負債を抱えてしまった件です。

　ネット情報によると、１億円規模の物件を販売していた

ようですが、銀行金利も4％とか4.5％とか高金利であったことが

言われています。

　また、通常の新築アパートと同様の利回りの計算をしていた

ようですから、よほど自己資金を投入しないと、利益がでないと

考えられます。

　”収益シミュレーションができていたか？”

1億円の物件で、利回り8％で金利4％であって、

9千万円を借りて、35年ローンを組んだと仮定すると、年間478円の

返済をすることになります。利回り8％なら年収800万円ですから

返済比率は60％になります。

　本来初年度の返済比率は50％程度が理想なので、少々高めで

長期間の運用を考えるとちょっと危険です。

サブリース契約をしていたとすると、おそらく20％前後の管理費を

取られていたと想定でき、振り込まれる額は160万円です。

　月額にすると13万円ほどの入金と考えられ、物件価格の割に手残りが

すくないことがわかります。

　上記の仮定の例は、1千万円の自己資金を投じた場合ですが、

自己資金を入れずに、フルローンで組んだと仮定すると、

相当に厳しい結果になったと考えられます。

　サブリース契約というものは、一般的に家賃の見直しが入ります。

言われていることとして、サブリースの場合の家賃設定は高めに

なっており、数年後の見直しの際に、実態に基づいて家賃が

引き下げられるので、大幅な下落を余儀なくされる可能性が

あります。毎月一定の家賃が入ると説明されると、そもそもの

家賃設定が適正であるか、査定することを疎かにしてしまう

可能性がありますので注意しましょう。

・施工不良問題

この問題は天井の構造に不備があり、火事があった場合、

火の回りが早いとの指摘があります。

　施工不良を買う側が見抜くのはかなり困難なことです。

建築現場に行って一日中見ているわけにもいきませんし、

見たところで、不具合を検出できるかどうかも

わからないからです。

　できることは、情報を入手しいくことで、

わかることはあるかもしれないです。

　”情報を入手したとしても、限界がある”

不動産を探していく上で、”○○会社の建築物は壁が薄い”とか

そういう情報も入ってくるので、ある程度足で稼ぐことは

必要と思います。

　”収益計算はしっかりやろう”

購入する際に、事前にシミュレーションすることで、

多くの利益の出ない買い方はしなくてすみます。

ただ、どうしても需要の部分は、リサーチに限界があるので、

リスクとして引き受けざるを得ません。