不動産投資でサラリーマンが失敗してしまう理由～注意したい三カ条とは？
こんにちは。cash300manのヒロシです。
不動産投資のコンサルティングをしています。
今日は不動産投資でサラリーマンが失敗する理由について
考えてみたいと思います。
”不動産投資” ”サラリーマン” ”失敗”で検索すると、
サラリーマンが不動産投資で失敗しないように、
色々説明が出てきました。
・営業担当者の言うことを鵜呑みにしない
・節税効果に依存しないで利益を追求すること
・”老後の年金がわり”と言われる根拠を考えること
・保険代わりにゆくゆくは”資産”が残ると言われても
何十年も先のことをどの程度の信ぴょう性があるか考えること
これらに関しては、新築ワンルームマンションを購入した人の
失敗談に対する、戒めの典型です。
さて、なぜ失敗してしまうのかって思いますが、
たぶんこんなことかと思います。
・会社にセールスの電話が掛かってきて、
断り切れずに会ってしまい、契約することになった。
・同郷で話が弾んでしまった。
・相手の粘りに負けてしまった。
・友達の紹介で断れなかった。
だいたい、こんなことがあるかと思います。
実際に営業する立場からすれば、”不動産投資を知らない人”が
説得しやすいお客様ですし、社内の研修などで
”売り込む前に相手を安心させること”などを教育されており、
販売のプロですから、
かなり不利な立場であることを忘れてはなりません。
”よほどのことが無い限り”会わないことが重要です。
さて、ここで基本的に何がダメなのか抑えておきましょう。
不動産投資全般として、抑えなければならないことを
列記していきます。
・利益がでること
・家賃相場が合っていること
・割高の物件でないこと
・需要が見込めること
だいたいこの辺を抑えておけば、失敗には至らないと思います。
①利益が出ること
これは計算すればわかりますが、
利益＝家賃収入ー返済ー経費ー空室損
となります。利益をどのくらいに考えるかは、人それぞれですが、
家賃収入は目減りしていくことも考慮する必要があります。
②相場が合っていること
販売側は利回りを提示しますが、利回りが想定通りか
賃貸情報と比較すると良いでしょう。
③割高な物件ではないこと
多くの物件の販売情報を見ると、割高であることがほとんどです。
なぜかといえば、売る側は”なるべく高く売りたい”からです。
一物件見せられてそれを購入したら、ほぼほぼ割高物件です。
つまり、多くの物件情報を見て、ある程度相場感を磨いて
チョイスできるようになることが必要です。
④需要が見込めること
実はこれを見極めるのは一番難しいです。
10年後、20年後の予測はだれもできないからです。
ただし、現地の不動産屋さんにヒアリングすることで
概ね良いのか概ねダメなのかは判断できます。
これも、ある程度場数を踏むことが必要です。
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