不動産投資の成功の秘訣とは？
不動産投資の成功の秘訣とは？
こんにちは、cash300manのヒロシです。
不動産投資で成功するための秘訣について書いてみます。
そもそも成功って何でしょうか？
・満室になる
・家賃が入る
・空室がない
・ローンが返せる
・キャッシュフロー（純利益）が出る
でもこれは一時的なものではなく、継続的でなければなりません。
・継続的に満室
・継続的に家賃が入る
・継続的に空室がない
・継続的にローンが返せる
”継続的”という単語を追加しただけなのにかなり大変なことだと
思いませんでしたか？
この中でかなり難しいこととして”継続して満室”のところです。
長年使用していれば、設備も古くなるし、物件として住みたいと
思いづらくなるでしょう。古くなったときに物件をリフォーム
したり、一部の設備を入れ替えたりする方法がありますが、
その費用を負担する必要があるため、費用対効果が悪ければ、
あまり意味がありません。
満室＝家賃を下げないで満室する ×
ということではなく、
満室＝家賃の下落は見込みながら運営する 〇
というように、後者を選択すると良いでしょう。
そして、”継続してローンが返せる”という項目にもつながります。
それは、もともと収入に対して、返済額が大きいと家賃の下落が起きた
ときに、返済ができなくなってしまいます。
この所を理解できていないままに物件を購入してしまうと、
買ってから数年で、利益が残らなくなってしまいます。
購入する時の返済計画は十分に余裕を持ったものにしなければなりません。
しかしながら、このようなシミュレーションができていないで
購入する人が後を絶ちません。
売る側にも責任はあると思うのですが、所詮売る側は買う人の
その後のことまで眼中にありませんから、買う側で精査することが
必要です。
”継続的に空室がない”ということですが、ある程度の家賃が
下がっていくことを想定した上で、それでも空室が出てしまうと、
大変なことになってしまいます。
しかしながら、長期的な需要の予測はかなり難しく、
だれも予測ができないものです。そうなると、ここを回避することは
できないのでしょうか。
簡単に言えば、
・首都圏の物件を購入する
・駅からの距離は、歩ける範囲であることを前提とする
・狭小物件を購入する場合は注意する
・部屋が広い物件を購入する場合は注意する
このようなことでしょうか。
首都圏の物件であれば、需要は少なからずあると思いますので、
リスクとしては低くなると思います。
駅からの距離は、古くなってくると効いてきます。
やはり、歩ける範囲であることは最低条件として抑えておきたいです。
狭小物件を購入する場合は、そのほかの条件で
たとえば、”駅１分”などの良い条件があることが重要と思います。
部屋が広い物件もまた要注意です。部屋が広いのは良いのですが、
それも需要があるかはリサーチしておきましょう。
広い部屋を狭い部屋と同等な家賃で募集すれば、埋まるとは思いますが、
それでは経営が成り立ちません。さらに、広い部屋は原状回復費用が
高くなる傾向があります。ファイミリー物件で十年近く住み続けた部屋を
現状回復した場合、100万円を超えるほどの見積もりがきても
おかしくないでしょう。
